Aktuelt


09
Rapport fra tilstandsvurdering av røranlegget i borettslaget

Med henblikk på de befaringer som er foretatt i Solfjellet borettslag kan det konstateres at aldringsprosessen for avløpsrør er kommet langt. Tilstanden for kjøkkenavløpene er meget svak og levetiden er definitivt omme. Tilstanden for rørstammer fra bad er noe bedre, men også her kan vi konstatere stor slitasje

Borettslaget bør derfor begynne planlegging av en utskifting av alle sine avløpsrør. Det bemerkes at også vannrør bør skiftes dersom man allikevel må skifte alle avløpsrør.

På bad fører utskiftning av avløpstammer til så store inngrep at en full våtromsrenovering blir nødvendig. Dagens lovverk med tilhørende forskrifter og normer må i tilfelle følges og arbeidet utløser søknadsplikt til off. myndighet. Utskifting av rene kjøkkenstammer vil ikke ha like stor innvirkning på omgivelsene, men også her vil søknadsplikt bli utløst. Vann og avløpsstammene er generelt å anse som borettslagets ansvarsområde. I tillegg er det viktig å sikre en enhetlig standard og kvalitet på et arbeid med rør og våtrom. Utskiftingen av rør og rehabilitering av våtrom bør derfor foregå i fellesskapets regi og for fellesskapets regning.

Det finnes ulike metoder for innvendig rehabilitering av avløpsrør med plastmasser. Slike metoder kan være et alternativ til full utskifting. Det er imidlertid viktig å få utredet fordelene og ulempene med slike løsninger grundig før man tar et valg.

Når borettslaget finner at det vil iverksette tiltak i forhold til den konklusjon om tilstand på avløpsrør som presenteres i denne rapporten, vil vi anbefale borettslaget å få utredet de ulike alternativene gjennom et forprosjekt. På den måten kan tekniske, juridiske og økonomiske forhold rundt dette blir behørig kartlagt og dokumentert, før et forslag til tiltak og omfang presenteres for alle andelseierne i plenum.

Overfor de enkelte leiligheter bør det uavhengig av valg av løsning for rør, settes fokus på det regelmessige vedlikeholdet og da spesielt rengjøring av sluk. Likeledes bør det informeres om originalbadets begrensninger i forhold til vannskadesikkerhet og begrense fuktbelastningen på overflater som ikke er tilfredsstillende.

Vedrørende ventilasjon bør eiere generelt informeres om ventilasjonssystemets funksjon og viktigheten av å holde både tilluft- og avtrekkventiler oppe for å ivareta et tilfredsstillende inneklima.

MERKNADER TIL DE 2 SISTE AVSNITT I KONKLUSJONEN
Man skal lete høyt og lavt etter borettslag som årevis har gjentatt informasjon like godt som Solfjellet overfor andelseierne om viktigheten av bruk og begrensninger vedr både våtrom og ventilasjonsanlegg og de følger dette får for andelseier.Det er derfor beklagelig å registrere at tilstandsvurderingen og dokumentasjon på bakgrunn av rens av kanaler, belyser at det i borettslaget finnes mange leiligheter som har store mangler fordelt på bruk og vedlikehold, som faller inn under andelseiers ansvar.
 
På bakgrunn av tilstandsvurderingen, har borettslagets styre besluttet å igangsette ett forprosjekt med sikte på utskifting av avløpsrør, vanntilførsler og våtromsrehabilitering av baderom. Resultatet av forprosjektet vil senere bli fremlagt for behandling av generalforsamlingen
 
Dagens tilstand i borettslaget - befaringer
I forbindelse med denne tilstandsvurderingen er det foretatt befaring av i alt 24 forskjellige leiligheter. Leilighetene var spredt plassert mellom alle blokker og alle etasjer. I tillegg er det foretatt befaringer av stammer i alle U-etasjer og kjelleretasjer. Det er utført ultralydmålinger av avløpsrørenes tykkelse i alle befarte områder.
 
I noen av de befarte leilighetene var tilliggende toalettrom helt eller delvis innlemmet i baderom. Noen bad har vært gjenstand for en varierende grad av oppussing, hvorav noen også har fått nytt sluk med klemring og tilhørende membran i gulv. De fleste befarte leilighetene fremstod i mer original stand, hvor det er utført lite eller ingen oppgradering siden oppføringen. Hvorvidt de oppussete badene kan sies å inneha en kvalitet og standard som tilfredsstiller Byggebransjens våtromsnorm er mer usikkert.

I noen bad er det anlagt dusj direkte på gulv, selv om det er tvilsomt hvorvidt det er etablert membraner som gjør dette helt ut forsvarlig. 

I noen leiligheter var vann- og avløpsstammene som betjener bad og toalett ikke tilgjengelige for fullgod inspeksjon da det var foretatt en innkassing og skjuling av disse rørene. De fleste rørstammer var imidlertid greit tilgjengelig for inspeksjon.I kjellerareal ble de tilgjengelige vann- og avløpsstammer besiktiget i alle blokker.
 
Tilstand for innvendige avløpsrør                          
Det ble i forbindelse med befaringene foretatt både visuell vurdering, klangtest og ultralydmåling av  tilgjengelige avløpsrør. 

Ultralydmålingene og klangtesten på avløpstammene for kjøkken har vist at grafitiseringsprosessen (korrosjonen) har kommet svært langt, og at den har pågått i mange år. Det ble registrert at avløpstammene fra kjøkken generelt er svært graffitiserte, dvs. at det ikke kun er i enkeltpunkter at jernet har korrodert bort, men at jernet generelt har korrodert bort i røret.

For kjøkkenstammene er det også noe variasjoner, men generelt er tilstanden på rørene svært dårlig.  Generell forventet teknisk levetid for kjøkkenstammer i lavblokker er ca. 40 år. Alderen på rørene i borettslaget er nå 39-42 år.

Ved ultralydmålingene ble det også registrert punkter hvor det ikke var utslag, dvs. at resttykkelsen er mindre enn ca. 2,5 mm. Når godstykkelsen nærmer seg 2,5-3,0 mm er det risiko for at røret kan sprekke pga. spenninger i røret og/eller som følge av mekanisk belastning.  

De øvrige avløpstammene er ikke i like dårlig stand som de separate kjøkkenstammene, men også disse er gjennomgraftisert (rennmerker/rustvorter) i en del punkter. For disse stammene er det større variasjoner i resttykkelsen, men generelt har korrosjonen medført at godstykkelsen blitt mindre. På disse stammene er det også en god del rennmerker fra muffene på avløpstammene. Dette skyldes normalt korrosjon på enden av røret som står ned i muffen og/eller at ''blydrevet/garnet'' i muffen blir presset opp.
 

 Generell forventet teknisk levetid for kjøkkenstammer i lavblokker er ca. 40 år. Alderen på rørene i borettslaget er nå 39-42 år.

Ved ultralydmålingene ble det også registrert punkter hvor det ikke var utslag, dvs. at resttykkelsen er mindre enn ca. 2,5 mm. Når godstykkelsen nærmer seg 2,5 - 3,0 mm er det risiko for at røret kan sprekke pga. spenninger i røret og/eller som følge av mekanisk belastning

 
 
Bildet viser en av ultralyd-målingene som ble foretatt. Original tykkelse er 5-6mm. Her målt til 2,61. Flere målinger  gjort av områder med 0 i utslag. Da er alt metall vasket bort og grafitt er det eneste som står tilbake.
 
Det er ikke registrert vesentlige forskjeller i tilstanden mellom blokkene. Generelt er tilstanden noe bedre i de øverste etasjene, i forhold til i etasjene nedover, men forskjellene er slik at det uansett er  behov for de samme tiltakene i alle etasjene. Det forutsettes at tilstanden er den samme for rørene i nr. 88 som i de øvrige blokken. Det er visuelt konstatert at store deler av avløpsanlegget er gjennomrustet. Måleresultater og bilder fremgår av vedleggene.
  
Figurene under illustrerer hvordan aldring av avløpsrør laget av støpejern skjer. Tilsvarende viser illustrasjon under hvordan aldring av støpejernssluk skjer.
  
 
Sluk
Med henblikk på de gjennomførte befaringene kan det generelt sies at rensing/rengjøring er mangelfull. Få eller ingen av de befarte leilighetene hadde godt renhold av sluket. Dette skyldes sannsynligvis vanskelig tilgjengelighet til sluk, som følge av plassering av utstyr/innredning og mangelfull kunnskap om viktigheten av å rengjøre sluk.

Rengjøring av sluk bør foretas regelmessig og minimum 2 ganger årlig. Rengjøres ikke sluket tilfredsstillende vil vannet stuves opp i sluket og trenge inn i betongen over slukkanten. Over tid vil fuktigheten trekke ned gjennom dekket og forårsake skade i taket på underliggende leilighet.
I noen av de befarte leilighetene ble det registrert et for høyt fuktighetsnivå i badegulv. Noen steder også på toalett.  Denne fuktigheten kan skyldes mangelfull rengjøring av sluk og stor fuktbelastning av gulv som ikke er tilfredsstillende oppbygget for dette (dusjing på gulv uten membran). For øvrig ble det observert en del mindre rusttæring i enkelte sluk.
 
Bildet viser originalt sluk med rusten sprutdemper
 
 
 
Bilde av avløpsrør på kjøkken, som tydelig viser gjennomgrafitisering. Rustvorter/rustrenner synes tydelig
 
 
 
Bilde viser lekkasje fra avløpsrør / vannrør
 
 
 
Generelt
Flikking og utskifting på deler av rørstammer og provisoriske tettinger gjøres gjerne akutt og blir dyrt og lite hensiktsmessig i lengden. Når man har rørføringer som har oppnådd forventet levetid, kan det forventes brå og uforutsette vannlekkasjer som følge av rørbrudd.
 
Vår tids levesett med andre krav til hygiene, har resultert i hyppigere bruk av våtrommene ved at det dusjes/bades oftere enn før. Belastningen på overflatene, spesielt gulv og vegger, er større enn forutsatt da bygningen var ny. Dette forsterkes ytterligere ved at badekar ofte er fjernet og det dusjes rett på gulvet, uten at det er tatt nødvendige forholdsregler på grunn av den ekstra fuktbelastningen.

Det bør videre legges til grunn at forsikringsselskapet etter hvert ikke vil dekke kostnader ved utbedring/ reparasjon av denne type skader. Dette begrunnes med at omfanget av lekkasjene etter hvert blir så mange og store, og alderen på anlegget er så høy, at skadene ikke lenger kan karakteriseres som "brå og uforutsette", men i stedet er en naturlig konsekvens av manglende vedlikehold og/eller feil bruk av våtrom.
 
 
 HVA SKJER ?

Som det fremkommer ovenfor, vil det på bakgrunn av tilstandsrapporten, bli igangsatt et forprosjekt til rehabilitering av våtrom og utskifting av avløpsrør og vannrør/vanntilførsler.

Et forprosjekt vil belyse ulike metoder for rehabiliteringen som vil gi det nødvendige grunnlag for styret med hensyn til videre fremdrift overfor beboerne samt videre fremdrift til prosjektet.

Man kan si at et forprosjekt er et nødvendig beslutningsgrunnlag for å gjøre de riktige valg og prioriteringer. Et forprosjekt inneholder nødvendige tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger.

Et forprosjekt vil i hovedsak ta for seg forhold som:

·   Konklusjon

·   Generelt om våtrom

·   Teknisk beskrivelse

·   Rehabilitering av våtrom

·   Økonomiske konsekvenser

·   Fremdrift

·   Vedlegg

På bakgrunn forprosjektet vurderes alternative løsninger, og fastlagte alternativer kostnadsberegnes og konsekvens for husleien oppstilles.

Og ikke mist vil det ble gitt informasjon overfor beboerne - informasjons møte / generalforsamling skal avholdes.  

 

 

Når det foreligger en eventuell beslutning av generalforsamlingen om rehabilitering , vil styret iverksette gjennomføring av entreprise - ytterligere informasjon om gjennomføringen - utstilling - muligheter for valg av  fliser,  elektrisk og sanitærteknisk utstyr.

 

 

  DET ER FREMDELES LANG VEI Å GÅ FREM TIL EN GENERALFORSAMLING



abonner på RSS 25 Latest Articles

Arkiv


mai 2020
2 artikler
mai 2019
1 artikler
februar 2019
1 artikler
oktober 2018
4 artikler
februar 2018
1 artikler
oktober 2017
4 artikler
september 2017
1 artikler
april 2017
1 artikler
desember 2016
1 artikler
juli 2016
1 artikler
juni 2016
1 artikler
april 2016
3 artikler
november 2015
1 artikler
juli 2015
2 artikler
april 2015
1 artikler
desember 2014
3 artikler
august 2014
3 artikler
juli 2014
1 artikler
mai 2014
2 artikler
februar 2014
3 artikler
november 2013
2 artikler
september 2013
1 artikler
juni 2013
2 artikler
april 2013
2 artikler
februar 2013
2 artikler
november 2012
1 artikler
oktober 2012
5 artikler
april 2012
1 artikler
mars 2012
1 artikler
februar 2012
1 artikler
januar 2012
2 artikler
desember 2011
1 artikler
november 2011
5 artikler
august 2011
1 artikler
juli 2011
1 artikler
mai 2011
4 artikler
april 2011
2 artikler
mars 2011
1 artikler
februar 2011
4 artikler
januar 2011
2 artikler
desember 2010
3 artikler
oktober 2010
4 artikler
september 2010
5 artikler
juni 2010
7 artikler
mars 2010
3 artikler
februar 2010
8 artikler
desember 2009
6 artikler
september 2009
5 artikler
august 2009
3 artikler
juni 2009
4 artikler
mai 2009
4 artikler
april 2009
1 artikler
mars 2009
5 artikler
februar 2009
5 artikler
januar 2009
2 artikler
desember 2008
2 artikler
november 2008
4 artikler
oktober 2008
5 artikler
september 2008
1 artikler
august 2008
2 artikler
juni 2008
3 artikler
mai 2008
3 artikler
mars 2008
7 artikler
februar 2008
5 artikler
januar 2008
1 artikler
november 2007
5 artikler
oktober 2007
1 artikler
september 2007
4 artikler
august 2007
5 artikler
juni 2007
3 artikler
mai 2007
2 artikler
april 2007
3 artikler
mars 2007
3 artikler
januar 2007
3 artikler
desember 2006
2 artikler
november 2006
5 artikler
oktober 2006
3 artikler
september 2006
2 artikler
august 2006
4 artikler
juni 2006
1 artikler
mai 2006
5 artikler
april 2006
1 artikler
mars 2006
2 artikler
februar 2006
2 artikler
januar 2006
2 artikler
desember 2005
2 artikler
november 2005
2 artikler
oktober 2005
3 artikler
september 2005
2 artikler
august 2005
3 artikler
juli 2005
1 artikler
juni 2005
4 artikler
mai 2005
3 artikler
april 2005
4 artikler
mars 2005
3 artikler
januar 2005
5 artikler
desember 2004
4 artikler
november 2004
3 artikler
oktober 2004
8 artikler
august 2004
7 artikler
juni 2004
3 artikler
mai 2004
4 artikler
april 2004
1 artikler
mars 2004
6 artikler
februar 2004
5 artikler
januar 2004
6 artikler
desember 2003
4 artikler
november 2003
11 artikler
oktober 2003
6 artikler
september 2003
4 artikler
august 2003
9 artikler
juli 2003
4 artikler
juni 2003
7 artikler
mai 2003
8 artikler
april 2003
5 artikler
mars 2003
10 artikler
februar 2003
4 artikler
januar 2003
9 artikler
desember 2002
11 artikler
november 2002
16 artikler
oktober 2002
8 artikler