Aktuelt


14

OBOS - Styrerommet: Terje Sjøvold

Det underliggende forhold var at leieboeren på hevingstidspunktet hadde utestående restanse på kr 10.000,-, som sammenholdt med dårlig betalingshistorikk i fortid, ble ansett å utgjøre et vesenlig mislighold som berettiget heving.

Heving er et ekstraordinært skritt for straks å bringe en avtale til opphør i tilfeller der misligholdet er vesentlig, og der det ikke er rimelig å henvise saken til en ordinær oppsigelsesprosess. Konsekvensen er at leietaker straks må fravike lokalene uten å få den vanlige oppsigelsestid på tre måneder, eventuelt mer dersom det er avtalt.

Det er ikke avklart hvor omfattende et betalingsmislighold må være før det anses å foreligge et vesentlig mislighold som berettiger til heving. I en tidligere kjennelse fra Borgarting lagmannsrett av 26. juli 2001 fant lagmannsretten at et mislighold på fem husleieterminer med en total restanse på kr 17.645,-, sammenholdt med et par relativt sett mindre mislighold tidligere, utgjorde et vesentlig mislighold.
 
I den aktuelle saken var leieavtalen i brev av 18. mars 2004 hevet under henvisning til vesentlig mislighold av plikten til å betale leie mm, jf. husleieloven § 9-9 a. Frist for utflytting var satt til 30. april 2004. Den 13. mai 2004 ble det gitt varsel om at det ville bli begjært fravikelse dersom utflyttingskravet ikke ble oppfylt.

Utleier fikk medhold i tingretten men leietaker påkjærte til lagmannsretten. Han gjorde blant annet gjeldende: 

Det var ikke grunnlag for utkastelse da misligholdet var ikke vesentlig. Gjelden var i mars 2004 på ca. kr 10.000,-. Han hadde ikke mottatt varsel om at utkastelse kunne skje dersom forfalt leie ikke ble betalt innen 14 dager fra påkrav eller skriftlig beskjed om at utkastelse kunne avverges dersom leien ble betalt før utkastelse var gjennomført, jf. husleiekontraktens § 11.

En husleierestanse på ca kr 10.000,- representerte ikke vesentlig mislighold som ga grunnlag for hevning av kontrakten etter husleieloven § 9-9.  Det var kontraktsfestet mellom partene at fravikelse kunne avverges ved betaling. Dette kan ikke omgås ved å vise til tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, bokstav d.
 
Han gjorde ellers gjeldende at det skal mye til for å heve et leieforhold. Det erkjennes at leien ved anledninger ikke er betalt i tide, men all gjeld var betalt forut for tingrettens kjennelse. Gjelden på hevningstidspunktet var ikke tilstrekkelig, og det var ikke riktig å se hen til forhistorien.

Utleier gjorde på sin side gjeldende at tingrettens kjennelse skulle stadfestes. Leieavtalen var hevet, og grunnlaget for tvangsfullbyrdelsen var da tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd, bokstav d. Ved utkastelse på dette grunnlaget gjelder ikke de samme krav til påkrav og varsel som etter § 13-2 tredje ledd bokstav a (den vanlige tvangsfravikelsesklausulen knyttet til betalingsmislighold). Betaling av gjelden førte ikke til at utleier plikter å trekke begjæringen.

Betalingsplikten hadde vært misligholdt i 6 ½ år ved forsinkelse av de aller fleste av betalingsterminene. Dette har medført et betydelig merarbeid for utleier. En begjæring om fravikelse ble i 2002 trukket etter betaling av skyldig beløp. Det forelå følgelig vesentlig mislighold på bakgrunn av langvarig og vedvarende betalingsmislighold.

 Lagmannsretten fant enstemmig at det forelå vesentlig mislighold, og at tingrettens kjennelse måtte stadfestes. Det ble pekt på at leietakeren i 6-7 år hadde representert et arbeidskrevende problem for utleieren. Han hadde tidvis vært à jour med leiebetalingen, men 51 av 81 betalingsterminer har vært misligholdt. Et utall purringer var sendt. Ved årsskiftene etter 1998, 1999 og 2000 lå gjelden på mellom 5.600 og 7.500 kroner. Ved årsskiftet etter 2001 var den på knapt 19.000 kroner, den ved årsskiftene etter 2002 og 2003 lå på henholdsvis ca 7.000 og ca 9.300 kroner. Lagmannsretten fant at forhistorien i leieforholdet var relevant og viste til en høyesterettsdom inntatt i Norsk retstidende - Rt 1994 s. 1382. 

Kjennelsen er interessant fordi retten finner å konstatere vesentlig mislighold på et forholdsvis lavt beløp, avgjørende for rettens vurdering har nok vært den lange forhistorie med svært dårlig betalingshistorikk. Kjennelsen er lagt ut på lovdatas åpne nettsider på www.lovdata.no og vil ligge der i ca. tre måneder.




abonner på RSS 25 Latest Articles

Arkiv


mai 2020
2 artikler
mai 2019
1 artikler
februar 2019
1 artikler
oktober 2018
4 artikler
februar 2018
1 artikler
oktober 2017
4 artikler
september 2017
1 artikler
april 2017
1 artikler
desember 2016
1 artikler
juli 2016
1 artikler
juni 2016
1 artikler
april 2016
3 artikler
november 2015
1 artikler
juli 2015
2 artikler
april 2015
1 artikler
desember 2014
3 artikler
august 2014
3 artikler
juli 2014
1 artikler
mai 2014
2 artikler
februar 2014
3 artikler
november 2013
2 artikler
september 2013
1 artikler
juni 2013
2 artikler
april 2013
2 artikler
februar 2013
2 artikler
november 2012
1 artikler
oktober 2012
5 artikler
april 2012
1 artikler
mars 2012
1 artikler
februar 2012
1 artikler
januar 2012
2 artikler
desember 2011
1 artikler
november 2011
5 artikler
august 2011
1 artikler
juli 2011
1 artikler
mai 2011
4 artikler
april 2011
2 artikler
mars 2011
1 artikler
februar 2011
4 artikler
januar 2011
2 artikler
desember 2010
3 artikler
oktober 2010
4 artikler
september 2010
5 artikler
juni 2010
7 artikler
mars 2010
3 artikler
februar 2010
8 artikler
desember 2009
6 artikler
september 2009
5 artikler
august 2009
3 artikler
juni 2009
4 artikler
mai 2009
4 artikler
april 2009
1 artikler
mars 2009
5 artikler
februar 2009
5 artikler
januar 2009
2 artikler
desember 2008
2 artikler
november 2008
4 artikler
oktober 2008
5 artikler
september 2008
1 artikler
august 2008
2 artikler
juni 2008
3 artikler
mai 2008
3 artikler
mars 2008
7 artikler
februar 2008
5 artikler
januar 2008
1 artikler
november 2007
5 artikler
oktober 2007
1 artikler
september 2007
4 artikler
august 2007
5 artikler
juni 2007
3 artikler
mai 2007
2 artikler
april 2007
3 artikler
mars 2007
3 artikler
januar 2007
3 artikler
desember 2006
2 artikler
november 2006
5 artikler
oktober 2006
3 artikler
september 2006
2 artikler
august 2006
4 artikler
juni 2006
1 artikler
mai 2006
5 artikler
april 2006
1 artikler
mars 2006
2 artikler
februar 2006
2 artikler
januar 2006
2 artikler
desember 2005
2 artikler
november 2005
2 artikler
oktober 2005
3 artikler
september 2005
2 artikler
august 2005
3 artikler
juli 2005
1 artikler
juni 2005
4 artikler
mai 2005
3 artikler
april 2005
4 artikler
mars 2005
3 artikler
januar 2005
5 artikler
desember 2004
4 artikler
november 2004
3 artikler
oktober 2004
8 artikler
august 2004
7 artikler
juni 2004
3 artikler
mai 2004
4 artikler
april 2004
1 artikler
mars 2004
6 artikler
februar 2004
5 artikler
januar 2004
6 artikler
desember 2003
4 artikler
november 2003
11 artikler
oktober 2003
6 artikler
september 2003
4 artikler
august 2003
9 artikler
juli 2003
4 artikler
juni 2003
7 artikler
mai 2003
8 artikler
april 2003
5 artikler
mars 2003
10 artikler
februar 2003
4 artikler
januar 2003
9 artikler
desember 2002
11 artikler
november 2002
16 artikler
oktober 2002
8 artikler